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浅谈婚后房产加名的几个问题

作者:叶礼辉 来源:找法网 日期:2013年05月27日

 

             浅谈婚后房产加名的几个问题

              重庆比义律师事务所  叶礼辉

摘要:婚后房产加名包括婚后房产婚后加名、婚前房产婚后加名两种情况。婚后房产婚后加名的法律性质属于法律事实,只需要夫妻双方凭身份证、房产证、结婚证,填写《土地房屋权属变更登记申请书》即可办理,不需要缴纳契税及营业税;婚前房产婚后加名的法律性质属于赠与,除了夫妻双方提交身份证、房产证、结婚证,填写《土地房屋权属变更登记申请书》外,还应该提交夫妻关于房屋产权归属的协议。目前,我国对婚前房产婚后加名免契税。

关键词:婚后房产婚后加名   婚前房产婚后加名    协议

【案例】

原告寇某于20071019日购买位于重庆市某区房屋一套,并于200812日取得该房屋产权证书,寇某为登记产权人。

2008816日,原告寇某与本案第三人李某登记结婚。2010215日,原告寇某与第三人李某在中介公司工作人员陪同下到国土房管部门办理讼争房屋过户手续,即房产婚后加名事宜。当事人寇某、李某填写了《重庆市土地房屋权属登记申请书》,申请将讼争房屋原产权人由寇某变更成寇某和李某,二人各占50%的产权份额。申请说明上写明:因合证,申请办理。当事人另提交了讼争房屋原产权证书、寇某、李某身份证及结婚证复印件、原告寇某的单身证明。      同年321日,被告重庆市国土房管局注销了讼争房屋原产权证、换发了新的房屋产权证。该新产权证书显示,原告寇某与李某各占该房屋50% 的产权份额。2010328日,第三人李某领取了讼争房屋新的产权证书。

2012417日,原告寇某向法院提起行政诉讼,要求撤销该房屋变更登记。原告主要的理由是:原告寇某与第三人李某并无书面的协议约定该房屋50%产权赠与给第三人李某,被告市国土房管局变更权属登记缺乏事实依据;该产权变更不是原告寇某真实意思表示。

重庆市某区法院经审理后认为,本案争议的焦点问题是:一、原告的起诉是否已经超过诉讼时效?二、本案中,申请涉案房屋产权变更是否是原告寇某真实意思表示?三、被告市国土房管局在原告寇某与第三人李某并无书面的协议约定该房屋产权由该二人各享50%的情况下,仅依双方填写的《重庆市土地房屋权属登记申请书》,径直变更涉案房屋产权证书是否合法?

法院另查明,被告重庆市国土房管局制定的《重庆市土地房屋权属登记收件须知(试行)》中,关于婚后房产加名所需材料中,并未列明需要夫妻双方约定房屋产权归属的书面协议。

一审法院认为:涉案房屋的权属变更是2010215日原告寇某与第三人李某一起到被告的行政大厅申请办理的,原告当着被告工作人员的面,自愿在《重庆市土地房屋权属登记申请书》签名,故变更讼争房屋产权证书是原告寇某真实意思表示;第三人李某在2010328日领取了新的产权证,原告与李某系夫妻关系,原告寇某对被告作出的具体行政行为理应知晓,原告于2012417日向法院起诉已经超过法定的期限,且原告对此也未提出正当理由,故原告寇某的起诉已经超过诉讼时效。区法院遂判决:驳回原告的起诉。

原告寇某不服,向重庆市第五中级法院上诉。二审判决:驳回上诉,维持原判。

【评析】

区法院以原告超过诉讼时效为由驳回了其起诉,原告败诉。一二审法院没有,也不需要对本案涉及的争议焦点问题之一——婚前房产婚后加名中,当事人是否必须向房管部门提交夫妻双方关于房屋产权归属的书面协议做出评判。

但是,假若原告在被告办理新证2年之内提起诉讼,那么法院必然要对本案涉及的争议焦点问题之一——婚前房产婚后加名中,当事人是否必须向房管部门提交夫妻双方关于房屋产权归属的书面协议予以回应。有鉴于此,对本案涉及到关于婚后房产加名的几个问题,比如婚前房产婚后加名的法律性质是什么,重庆市国土房管机关规定的婚前房产婚后加名所需提交的材料是否符合法律规定,夫妻双方没有关于房产产权的书面协议是否能产生房屋产权变更的障碍等等就有研讨的必要。作为本案第三人李某的诉讼代理人,笔者现对本案涉及到的关于婚后加名的几个问题简要分析一下,与同仁共勉。

一、婚后房产加名的法律性质

1、婚后房产加名的概念

房产加名并不是一个规范的法律概念,其通常含义为,某一房产因赠与、婚姻关系等情况而导致的产权人增加。

婚后房产加名是房产加名的属概念,其法律含义通常是指,在婚姻关系存续期间,某一房产产权人由夫妻一人变更为夫妻二人的行为。

2、婚后房产加名的种类

婚后房产加名包括两种情况,其一,一方婚前个人房产,在结婚后,经原产权人的配偶同意,该房产产权人由夫妻一人变更成夫妻二人,也就是通常所说的婚前房产婚后加名;

其二,夫妻双方在婚姻关系存续期间,以夫妻一方的名义领取了房屋产权证书后,夫妻双方共同申请将该房屋产权人由配偶一方变更为配偶双方共有,也就是通常所说的婚后房产婚后加名。

3、婚后房产加名的性质

1)婚后房产婚后加名的性质

 按照我国婚姻法规定,夫妻关系存续期间,除法律有明确规定的特殊个别情况外,夫妻一方或双方所取得财产均属于夫妻共同财产。这就意味着,在婚姻关系存续期间,无论是以夫妻任何一方名义或夫妻双方共同名义所购买的房产毋庸置疑属于夫妻共同财产,而不论该房产是以夫妻一方的名义登记或以夫妻双方的名义登记。换句话说,婚后房产加名与否均不影响该房产属于夫妻共同所有的事实。

但是按照我国物权法的相关规定,我国对房屋等不动产产权采用登记制度,不动产产权登记证书具有对外公示公信效力。只有在房屋产权证书上登记的产权人才是物权法意义上的产权人,没有在产权证书上登记的人就不是该房屋的名义上的产权人。

这就看出,我国婚姻法与物权法在对待夫妻共同财产认定上不完全一致。谈论这种分歧的实际意义在于,婚姻关系存续期间,未在房屋产权证书上登记的配偶的利益可能遭受损害。实践中,这样的案例表现为:房屋登记产权人擅自将本属夫妻共同财产的房屋售卖于第三人,在第三人善意有偿支付对价、并已经办理房屋过户手续的情况下,尽管夫妻一方售卖房屋未取得配偶的同意,侵犯了配偶的共有产权人的利益,但为保护交易秩序,法律应该保护善意第三人的利益,确认第三人获得房屋的产权;遭受损害的配偶只能向擅自处分共同财产的夫妻一方要求赔偿。如果夫妻双方均在房屋的产权证上登记,那么夫妻一方是无法擅自处分双方共有的房屋的;即便夫妻一方擅自处分双方共有房屋,其行为也是无效的。

由此可见,尽管婚姻关系存续期间所获的房产是否在房产证上加名,均不影响房屋属于夫妻共同所有的事实;但在保护夫妻双方平等的财产权方面,物权法的登记制度的保护力度远远大于婚姻法的规定。

婚后房产婚后加名只是对夫妻关系期间所获房产属于夫妻双方共同所有的书面确认。通说认为,婚后房产婚后加名的性质在法学理论上属于法律事件而不是法律行为,其虽能够引起法律关系形成、变更或消灭,但与当事人意志无关。

2)婚前房产婚后加名的性质

按照我国《婚姻法》第十八条以及最高法院相关司法解释的规定,如无特别约定,夫妻一方婚前房产在婚后依然属于夫妻一方个人财产。那么,作为房屋登记产权人的夫妻一方在婚后同意将配偶也作为产权人登记在产权证上的行为性质到底是什么呢?对此不论是理论还是各地实践中分歧较大。

第一种观点认为,婚前房产加名在法律上的性质为赠与。该观点主要支持者包括法学大家杨立新,并得到了最高法院的认同。。该观点的理论基础在于:婚姻法是民法的分支,婚姻法中关于夫妻财产的规定应该受《物权法》与《合同法》等约束;其最主要的立法依据是最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第6条:“婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”

第二种观点认为,婚前房产婚后加名在法律上的性质不是赠与,或者说不完全同于赠与,而是与赠与类似的独立的法律行为。该观点主要是被一些社会学家及少数自由学者所赞同,其主要论点在于:即使说是赠与,但这种夫妻之间的赠与有其特殊性———由于一套房子无法分割,夫妻双方还要在房子里共同居住,受赠一方无法将一部分房产转变成个人财产,因此,如果非要说加名字是赠与,那也是没有完成、没有生效的赠与;家庭是社会的细胞,夫妻关系具有较强的伦理道德因素,调整夫妻财产关系的法律理应不同于纯粹调整平等主体财产关系的《合同法》等法律云云。

笔者赞同第一种观点,其主要理由在于:其一,我国法律部门分为民法、行政法、刑事法律与程序法。婚姻法属于民法部门,理应与民法的基本法律制度相协调;其二,物权法与合同法均是全国人大通过的基本民事法律,其对我国民事行为具有普遍约束力,婚姻法理应受到民事基本法的调整,不得同民事基本法相冲突;其三,婚姻法调整两大类关系,身份关系与财产关系。婚姻法中的财产关系不具有特殊规定的必要,我国婚姻法并没有对房屋权属变更做出与物权法与合同法不同的规定,婚姻法中的财产制度非独立的财产制度;其四,赠与制度是合同法中已有的制度,已经能够处理现实中财产权属变更的需要,实在没有必要再创造一种新的制度,否则会造成立法资源的浪费;其五,所谓婚前房产婚后加名是一种类似与赠与的制度,该种理论并没有解释清该制度本质特征,理论内涵与外延不清,缺乏理论构建的基本要素。

四.婚后房产加名的程序与费用

(一)婚后房产婚后加名的程序与费用

1、婚后房产婚后加名的程序及所需提交的材料

关于夫妻婚后房产婚后加名的程序,各地房管部门的相关规定基本上大同小异,一般包括:夫妻双方共同申请、房管部门初审当事人提交的相关材料,材料齐全时发放受理通知书、房管部门现场核实、审核、审批、发放新的《房屋所有权证》、归档。所需要提交的材料主要包括:夫妻双方结婚证原件及复印件、夫妻双方身份证原件及复印件、房屋产权证、《土地房屋权属登记申请书》原件等。

按照《北京市房屋土地权属登记事务中心房屋权属登记收件标准》规定,婚后房产婚后加名所需的材料包括:身份证明、房屋所有权证(原件)、更名申请(原件)、结婚证、原房屋所有权证所附房屋登记表、房产平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权中没有附图、表的,可不提交)。

按照《广州市城镇房地产登记办法》第三十三条规定,办理婚后房产婚后加名所需的材料包括申请书、身份证明、房地产权属证书以及结婚证。《藁城市房屋所有权登记工作流程收件范围》的规定也大致相同。

2、婚后房产婚后加名所需要的费用

由于婚后房产属于夫妻双方共同所有,婚后房产婚后加名不涉及产权权属实质改变,不是市场交易行为,也不属于受益人获得利益行为,而是一种法律事实,不存在征税的事实依据,故各地均规定婚后房产婚后加名不交契税、交易税,只需缴纳80元的手续费(若属于经济适用房,缴纳40元,非住宅的缴纳550元)。

(二)婚前房产婚后加名程序与费用

1、婚前房产婚后加名的程序

各地关于婚后房产婚后加名程序与婚后房产婚后加名办理程序基本一致,不过对于所需要的材料,各地差别较大。

按照按照《北京市房屋土地权属登记事务中心房屋权属登记收件标准》规定,婚后房产婚后加名所需的材料包括:身份证明、房屋所有权证(原件)、更名申请(原件)、、结婚证;夫妻双方共有房屋的协议、原房屋所有权证所附房屋登记表、房产平面图。

然而按照《重庆市土地房屋权属登记收件须知(试行》规定,婚前房产婚后加名并不需要夫妻双方签署关于共有房屋的协议,这与北京市的规定有明显区别。北京市对婚前房产婚后加名的,夫妻双方必须签订相关的协议,而重庆市并没有这一材料的要求。

笔者分析,《重庆市土地房屋权属登记收件标准》规定的婚前房产婚后加名与北京市的相关规定存在重大差别,其根源可能在于两市对婚前房产婚后加名的法律性质认定不一致所致。前者倾向于认定婚前房产婚后加名的法律性质为赠与,故必须有夫妻双方关于房屋共有的协议;后者更倾向于否认婚前房产婚后加名的法律性质为赠与,故没必要有夫妻双方关于房屋共有的协议,只需要填写《土地房屋权属登记申请书即可》。

从前文对婚前房产婚后加名的法律性质的分析可知,婚前房产婚后加名的法律性质确定为赠与是恰当的。赠与就是一方经自己的个人合法财产的所有权部分或全部归他人所有。夫妻一方婚前的个人财产不因婚姻关系的发生而转为夫妻双方共同所有;婚前房产婚后加名更符合赠与的法律特征,要想发生赠与的法律后果,必须有夫妻双方的赠与协议或关于房屋共有的协议。故,北京市规定的,婚前财产婚后加名必须有夫妻双方关于房产的协议这一要件,更符合法理、符合合同法以及婚姻法的精神;相比而言,重庆市的关于婚前财产婚后加名所需材料的规定在法理上稍有欠缺,似有不妥。

为避免不必要的纷争,笔者建议重庆市国土房管部门对婚前房产婚后加名所需要提交的材料予以修正,增加一项材料要求:夫妻双方关于房产共有协议或赠与协议。

2、婚前房产婚后加名所需要的费用

鉴于婚前房产婚后加名的法律性质是赠与,按照相关法律法规规定,赠与是需要交纳契税的。在国家税务总局《关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》(财税〔2011〕82号下发之前,不少地方税务机关对婚前房产婚后加名征收契税。理由在于,婚前房产婚后加名的法律性质属于赠与,一方无偿获得利益,符合征收契税的条件;在该通知下发后,各地税务机关对婚前房产婚后加名统一免证契税。免税本身就说明了按照税法规定应该征税,不过是国家根据具体情况暂时放弃契税征税的权力而已,这既与国家相关法律法规规定的精神一致,又照顾到了群众的实际利益诉求,是一项比较人性化的政策安排。

参考文献:

1、 江平主编:《民法学》,中国政法大学出版社2011年版;

2、 彭万林主编:《民法学》,中国政法大学出版社2011年版;

3、 郭明瑞  房绍坤主编:《合同法学》,复旦大学出版社2009年版;

4、 尤新:《无偿受赠房将全额征契税》,《共产党员》2007年第2期;

5、 孙润浦:《赠与行为的法律特征及赠与合同的效力》,《山东法学》1997年第4期;

6、 张艳:《王某诉李某婚前财产纠纷案评析》,湖南大学2011年硕士学位论文。

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