成功案例

物管拒绝开通电梯怎么办

作者:叶礼辉 来源:找法网 日期:2014年11月25日

 

物管拒绝开通电梯怎么办

【要旨】

1、小区物管公司与小区业主之间存在物业服务合同关系。物管公司对包括电梯在内的公用设施设备负有管理、维护之法定义务。

2、物管公司以其他业主反对为原告开通电梯来作为自己拒绝为原告开通电梯的抗辩理由的,人民法院不予支持。

【案例】

原告王某系某大厦三楼业主,被告重庆某物业管理有限公司(以下简称物管公司)为大厦物业管理企业。该大厦位于重庆市某区繁华地段,系商住两用综合楼。其第一至第五层为商业用房,其余楼层为住宅。

该大厦内装有一部直达各楼层的电梯,供全体业主及其他人员出入。由于此前该大厦二楼、三楼业主在较长时间里未使用电梯,被告物管公司遂将电梯直达二楼、三楼的功能关闭至今。目前,人员出入山河大厦二楼、三楼无法再通过内通电梯直达,而是需要绕行较远路程,爬行楼梯,极为不便。

20142月初,原告王某将其自己所有的该大厦三楼商业用房出租给案外人李某,用于经营宾馆。合同签订后,李某等人即向被告物管公司缴纳了装修保证金,随后对承租的房屋进行了装修。

应案外人李某使用电梯的要求,原告王某曾多次向被告申请开通直通该大厦三楼的电梯;但大厦的一些业主以安全隐患为由,向被告物管公司施压,反对物管给原告开通直达大厦三楼的电梯功能。被告遂以其他业主反对为由答复原告王某,拒绝为原告开通电梯。

经多次协商无果,原告王某咨询律师解决办法。

【案件分析】

认真听取了原告陈述,仔细询问了相关情况,笔者作为原告代理律师对本案进行了简要的论证分析:

1、法律关系是法律在调整人们行为中形成的权利义务关系,其要素为:主体、客体、内容。法律关系分析法是法律的基本分析方法,对确定案件性质、适用法律、选择解决路径等具有重要的作用。

2、此案中,涉及到的法律关系有两种:第一种,原告王某与被告物管公司之间的物业服务合同关系;第二种,大厦其他业主与物管公司之间的物业服务合同关系。原告王某与其他业主之间不存在直接的法律关系。

3、尽管其他业主向物管施压,反对物管为原告王某开通电梯的行为做法欠妥,但他们的行为与电梯未开通的后果之间缺乏直接的关联性,决定电梯能否开通的主导权在被告物管公司。鉴于原告王某与大厦其他业主之间无直接法律关系,其他业主的行为对原告既不构成违约,也不构成侵权,原告王某不能起诉其他业主。

4、原告王某与被告物业公司之间存在物业服务合同关系,被告负有对电梯等共用设施设备进行管理、维护等法定义务,被告不履行该义务已构成违约,当承担为原告开通电梯等违约责任。

5、其他业主反对原告使用电梯缺乏正当理由;被告物管公司以其他业主反对为原告开通电梯作为自己拒绝履行法定义务的理由,缺乏事实和法律依据。

6、鉴于原告此前已多次找被告物管公司协商,找大厦业委会、社区反映投诉,效果均不佳,原告解决此问题的最佳办法还是向法院起诉。物管公司也同意通过司法途径解决,好给其他业主一个交代。

故,原告王某可以向法院起诉,要求被告物管公司立即为原告开通内通三楼的电梯,并保证该电梯的正常使用。

【法律论证】

一.原被告之间存在着有效的物业服务合同关系

1. 原告王某系大厦三楼业主。认定这一事实的证据包括原告提供的房产证;被告对该事实予以认可,并无异议。

2、被告系涉案大厦的物业服务企业,与原告之间存在有效的物业服务合同关系

认定此事实的证据包括原告的陈述,原告提交的物业服务费发票(发票抬头单位系原告涉案房屋前承租人),被告无论是在庭审陈述还是给原告的回函对该事实均予以认可,并无异议。

二、原被告均应该模范履行合同义务

1、原告已经履行了自己缴纳物管费的合同义务,并不存在任何违约与过错行为,原告有权要求被告履行其合同义务。

《物业管理条例》第六条:房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;……

2、被告应该履行自己物业管理合同义务

1)涉案大厦安装的电梯属于房屋必要的附属设施。在原告提交的山河大厦建筑图纸中,清楚标明了电梯安装位置;事实上,从原告购买该房屋至今,没有任何有权机关禁止原告使用该电梯。原告有权使用该电梯实现自己利用、使用物业的正当权益。

2)涉案电梯属于物业共用设施设备,属于被告管理服务范围之内

《物业管理条例》第二条:本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三十六条:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

《重庆市物业管理条例》第二条:本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第七条 物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

3、原告要求被告开通涉案电梯合情合理合法

首先,涉案电梯属于大厦必要的附属设施设备,是建筑设计中为满足业主使用物业而设立的配套设备;

其次,原告已经涉案房屋出租给第三人用于宾馆经营,为实现出租合同目的,客观上需要使用电梯;

再次,原告使用涉案电梯属于业主的正当权益,不损害被告、其他企业主利益,任何单位和个人均不得干涉与妨害。

三、被告不为原告开通涉案电梯已构成违约,应承担相应的违约责任

1、原告已向被告申请开通电梯,原告请求正当而急迫。

2、被告拒不为原告开通电梯缺乏正当理由

1)原告未出现欠缴物管费、破坏公用设施设备等违约行为,被告不具有同时履行、先履行抗辩权;

2)被告所谓无法开通电梯的理由无事实和法律依据

暂且不说被告提交的所谓业主的大字报是否属实,即便真是业主的反对开通电梯的陈述,但由于该陈述无合同依据,无法律依据,无业主公约依据,不正当干涉他人正当权益,其反对开通电梯理由无效。被告不能以所谓的业主反对意见作为自己不履行物管合同义务的有效抗辩理由。否则就会形成多数人的暴政。

3)被告理应承担相应的违约责任

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

3、本案不存在合同无法实际履行的情况,被告履行法定义务不存在任何事实和法律障碍。

按照合同履行的实际履行、全面履行、适当履行原则,被告应该立即履行为原告开通电梯的法定义务,并保证该电梯的正常使用。

综上,原告王某的诉求有充分的事实和法律依据,应获支持。

【判决】

重庆市某区法院基本上采纳了笔者的主要观点,判令:

被告物管公司在本判决生效之日为原告王某开通XX大厦内通三楼的电梯,并保证该电梯正常使用。

一审判决作出后,原被告均未上诉,判决生效。被告已经按照判决书的要求为原告开通了直通三楼的电梯。

【办案体会】

1、诉讼如战争,不可轻易提起;一旦提起必须要有胜诉的底气。这种底气来自于用科学的法律分析方法对案件的准确解析与把握,来自于对诉讼方案的合法性、可行性、必要性的全面论证分析。

2、法律是一门精深的社会科学,无论多大的律师虽穷其一生也不能说完全掌握其全貌。无论面对何种法律问题,只要以谦逊的态度、求是的精神、科学的方法,律师总能找到最佳的解决路径,诉讼只是其中的一种。

      3、社会发展到现阶段,社会分工已日益精细,成为全才几无可能,也没必要。当人们在现实生活中遇有困惑,及时求助专业人士的帮助,也许是最为明智之举。

以上内容由叶礼辉律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电叶礼辉律师。

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