车位认购书的性质、效力与违约责任

  重庆比义律师事务所    叶礼辉

【案例】

2010年5月2日，原告刘某与重庆某置业有限公司签订一份某某小区车位认购书。其主要内容为：1、被告重庆某置业有限公司将自己开发的某某小区B栋负二楼35号车位出售给原告，价格为70000元；2、认购书签订当日，原告刘某需要向被告支付购车位定金30000元；3、原被告应该在2011年4月22日签订正式的车位买卖协议；若任何一方不在该日签订正式的车位买卖协议，则适用定金罚则。

认购书签订当日，原告刘某向被告重庆某置业有限公司支付购车位定金30000元；但被告重庆某置业有限公司开具给原告刘某的收据上载明的款项用途却是“认购金”而非“定金”。

2011年4月22日，原告按照车位认购书约定前去被告处签订正式车位买卖协议，但被告予以拒绝；2011年6月7日，被告重庆某置业有限公司向原告刘某发出通知，解除双方在2010年5月2日签订的某某小区B栋负二楼35号车位认购书，要求原告刘某前去领取交付的认购金30000元。

经交涉无果，原告刘某向法院起诉，要求被告重庆某置业有限公司继续履行之前的认购书；在诉讼中，原告变更诉讼请求，要求被告双倍返还定金60000元。

【争议焦点】

本案涉及到的焦点问题是：认购书的性质；认购书效力的判断；被告是否应该承担双倍返还定金的违约责任。

一、认购书的性质

1、认购书的性质

认购书，是指买卖双方在订立正式的买卖合同前，约定将来订立正式的买卖合同的文书。其签订目的在于对双方交易有关事宜进行初步的确认。认购书主要出现在商品房预售、车位买卖等大宗、价值较高的远期交付的不动产交易活动中，本案即是一例。

关于认购书的性质，理论界有不同的观点。第一种观点认为，认购书属于意向性文件，类似于备忘录，不属于合同范畴，不是《合同法》调整对象；当事人违反认购书的约定的后果充其量会受到道德谴责，而不用承担法律责任。

第二种观点认为，认购书属于合同，应该受到《合同法》的约束与调整；当事人若违反认购书的约定事项，要承担相应的违约责任。

笔者同意第二种观点。理由在于：

首先，从认购书的内容来看，其基本条款包括签约当事人、标的、数量及价款，违约责任等。其内容与普通的合同内容相比没有任何实质性差别，没有理由不归属于合同范畴；

其次，从认购书签订程序来看，其一般也经过邀约、承诺的阶段，是当事人就某事经磋商而达成的共识的结果，这与普通合同签订过程一致；

再次，认购书签订目的与普通合同均是平等民事主体为了实现其经济利益而签订，符合《合同法》调整对象与调整目的的规定；

最后，否认认购书属于合同，不受合同法约束的观点可能产生的负面社会影响是：鼓励出尔反尔、不讲诚信的行为，破坏社会良好风气；当事人签订认购书的目的无法实现，违反意思自治原则；无法保障交易完，不利于社会财富增加，破坏法制精神。

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……。通说认为，该条明确了认购书的性质为合同。至此，关于认购书的性质的争议暂告一段落，学者已无争议。

2、认购书的特点

认购书属于合同范畴，应该受合同法的约束；但它属于什么类型的合同，其具有什么特点，仍有讨论的必要。

按照不同的标准，合同有许多种分类法。根据合同的订立是否以订立另一合同为标的为标准[1]，合同分为预约合同与本约合同。预约合同，是约定将来订立相关联的另一个合同的合同，当事人最重要的合同义务就是在约定的时间双方另行订立合同；本约合同，是履行预约而订立的合同，是双方为了履行合同标的物或行为而具体约定该标的物价格、质量、数量、交付时间、违约责任等为内容的合同。不过，签订预约合同并非签订本约合同的必经阶段。日常生活中，当事人不签订预约合同而直接签订本约合同的情形十分普遍。

显然，本案中，当事人签订车位认购书的最主要目的就是为了将来签订正式的车位买卖合同，将来签订车位买卖合同成为当事人双方的一项最为主要的合同义务。从这个角度讲，认购书的性质应该属于预约合同；而车位买卖合同就属于本约，是合同当事人为落实车位认购书约定的义务，具体约定当事人所买卖的车位的位置、价格、质量、交付时间、违约责任等事项的合同。

不过需要注意的是，有些名为认购书，但其内容已经包括了正式买卖合同的全部主要条款，与正式买卖合同内容无本质差别的，并且买受人已经支付合同价款的，这其实不是典型的预约合同。按照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第五条规定[2]，这类认购书的性质属于本约合同，不属于本案讨论的对象。

二、车位认购书的效力

本案中，车位认购书的效力成为原告争议的另一个焦点。

原告认为，该车位认购书具备了合同的基本条款，合同主体意思表达真实，内容不违反法律法规的强制性规定，是有效的合同，被告不履行合同义务已构成违约，当承担违约责任；

被告认为，本案中的车位认购书违反了《物权法》第七十四条[3]、《重庆市物业管理条例》第六十三条[4]、《重庆市国土房管局关于贯彻落实＜重庆市物业管理条例＞若干问题的实施意见》第五条[5]的强制性规定，故该车位认购书是无效的。

一审法院认可了原告的意见，认定原被告签订的车位认购书是有效合同：

首先，判定合同的效力只能依据法律和国务院颁布的行政法规。《重庆市物业管理条例》、《重庆市国土房管局关于贯彻落实＜重庆市物业管理条例＞若干问题的实施意见》均不属法律、行政法规，故不是判定车位认购书效力的法律依据；

其次，只有合同内容违反法律和行政法规的效力性强制性规定的才是无效的，违反管理性强制性规定的并不一定导致合同无效[6]。《物权法》第七十四条虽规定了车位优先满足业主的需要，但并不能推导出业主之外的公民买卖车位合同是无效的。也就是说，在法律没有明确禁止小区业主之外的公民购买小区车位的情况下，认定该车位认购书无效缺乏法律依据；

最后，本案中，原被告签订的车位认购书也不存在《合同法》第五十二条规定的认定合同无效的其他事由。按照法无禁止即许可之民法理念，按照鼓励交易之民法立法宗旨，原被告签订的车位认购书属于有效合同，双方均应该按照认购书约定的义务履行。

故，原被告签订的车位认购书属于有效的预约合同。

三、违反认购书的违约责任

前已述及，本案中，原被告之间签订的车位认购书属于有效的预约合同，双方均应该按照合同约定内容履行各自的合同义务。

1、本案认购书是否能够继续履行

《合同法》规定的履行原则包括：全面履行原则[7]、诚实信用原则[8]。一方当事人违反合同约定的，应该承担违约责任。《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    本案中，假设原告刘某要求被告重庆某置业有限公司继续履行该认购书的义务，也就是说，如果原告要求法院判决被告与原告签订正式车位购买合同，对这一诉求，法院是否应该支持呢？

     司法理论与实践中，对该问题有两种的观点。一种观点认为，在原告明确提出要求被告继续履行认购书约定的签订正式车位买卖合同时的诉求时，法院应该支持当事人的主张，以维护合同的效力和法律的权威。因为合同履行的首要原则就是全面履行、实际履行，不允许用支付违约金、赔偿损失来代替实际履行，否则可能不利于对守约方的保护和违约方的制裁。

     第二种观点认为，在一方明确拒绝继续履行车位认购书的情况下，法院不能判决双方继续履行车位认购书，不能判决原被告签订正式书面车位买卖合同。

     笔者同意第二种意见，理由在于：

首先，预约合同与本约合同尽管有密切联系，但二者依然存在诸多差别。预约合同的标的是行为， 当事人将来签订正式本约合同是当事人双方的主要合同义务。

按照《合同法》规定，平等[9]、自愿[10]是合同法的基本原则。当事人是否签订合同、怎么签订合同、与谁签订合同、合同的内容是什么等原则上由当事人自己协商确定。在一方不愿意与地方签订正式的合同的时候，若法院强行判决双方签订合同，法院就已经违反了合同法规定的平等、自愿原则，属于以公权力干涉私权利的违法行为；

其次，本案中，原被告签订的车位认购书的标的无法实际履行，属于法律履行不能。

《合同法》第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

既然认购书约定的被告的义务无法强制履行，法院就不能判决双方实际履行。否则，这样的判决存在着诸多问题：判决后，若被告依然拒绝履行与原告签订正式合同时，原告即便申请法院强制执行，法院也无法强制执行，法院的判决将成为法律白条，损害法院的权威；违反法律基本原则、破坏法治基本精神；为双方今后可能产生的矛盾与纷争埋下隐患；造成社会财富的浪费等等。

最后，法院不判决双方签订正式车位买卖合同，并不意味着是法院对原告的合法权益的漠视，并不意味着法院对违约方的违约行为的纵容与鼓励。法院可以根据守约方的请求，要求违约方承担违约责任，包括支付违约金或双倍返还定金，以及赔偿损失等，从而实现对破坏的经济秩序的修复之目的。

2、被告是否应该向原告双倍返还定金

本案中，原被告签订的车位认购书约定的车位定金为30000元，原告在签订认购书当日已经实际交付给被告30000元；被告拒不履行认购书约定的义务，拒绝签订车位买卖合同，构成违约；原告同意解除认购书，但要求被告按照定金罚则双倍返还定金60000元[11]。原告的诉讼请求是否能得到法院的支持呢？

答案是否定的，重庆市某区法院判决驳回了原告的诉讼请求，其理由是：

⑴原被告约定的定金过高。

《担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

尽管定金数额多少是当事人约定的范畴，但法律为了维护公平的社会经济秩序，强行干预定金数额的上限，超过主合同标的额的百分之二十就属于违反了法律效力性强制性规定，属于无效的约定。本案中，原被告约定的定金数额高达30000元，而车位价款仅为70000元，定金数额是主合同标的额价款的42%，远远超过法律规定的20%的上限，超过部分定金是无效的，应该归属于预付款的范畴；

⑵被告实际收取的是车位预付款而非定金，故本案不适用定金罚则

《担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

也就是说，定金以实际交付为生效条件。本案中，原告尽管向被告支付了30000元，但被告在给原告出具的收据上载明的这30000元用途写明是认购金，认购金并非规范的法律术语，不等同于定金。因此法院认为，被告将该30000元的性质由定金变更为认购金，原告也没有提出异议，被告收取原告交付的30000元性质属于预付款，故认定被告未收取原告支付的定金，定金罚则在本案不适用；被告退还原告30000元。

【此案的启示】

1、当事人在签订认购书时，务必要看清条款，尤其对违约责任要约定清楚。违约金的金额、定金罚则的规定、赔偿损失的范围与方式等是特别需要关注与明确的；

2、交付定金时，要注意收款人出具的收据注明的款项用途是否为定金，若收据上注明的款项用途与约定的款项用途不一致，应及时指出并要求更正。